Wohnungsmangel lässt Menschen näher zusammenrücken

Der Schweizer Wohnungsmarkt sei mit hoher und «historisch einmaliger Geschwindigkeit» vom Überangebot in den Wohnungsmangel gekippt, schreiben die Ökonomen von Raiffeisen Schweiz in der am Donnerstag veröffentlichten Studie «Immobilien Schweiz - 4Q 2023». Da trotz grosser Nachfrage das Angebot nicht steige, passiere die raumplanerisch geforderte Verdichtung zwangsweise auf der Nachfrageseite - über den Preis.

Das führt zu stetig höheren Wohnkostenbelastungen, mühsamen und langwierigen Wohnungssuchen, einschneidenden Kompromissen bezüglich Flächenbedarf, Lagequalität und Belegungsdichte oder längeren Pendelwege für die Menschen auf Wohnungssuche. Das Resultat ist ein Wohlstandsverlust, der sich weiter verschärfe, solange weiterhin jedes Jahr 10'000 bis 15'000 Wohnungen zu wenig gebaut würden, so die Autoren.

Da das neue Raumplanungsgesetz das Einzonen von Bauland erheblich erschwere und teilweise sogar verunmögliche, sollten eigentlich vor allem die Städte verdichtet werden. Doch dies werde durch Einsprachenflut, Überregulierung im Baubereich, Hortung von Bauland, fehlenden Willen zu Aufzonungen in den Grossstädten und zuletzt auch durch steigende Baupreise und Finanzierungskosten erheblich gebremst, heisst es.

Die Folge davon ist laut Raiffeisen eine «unfreiwillige Verdichtung»: Denn der mangelnde Wohnraum zwingt die Menschen dazu, weniger Platz zu verbrauchen und sich in grösseren Haushalten zusammenzuschliessen.

Robuster Eigenheimmarkt

Auch zwei Jahre nach dem Ende der Tiefzinsphase trotzen die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum der Zinswende. Die Nachfrage ist den Angaben zufolge zwar deutlich geringer als in den letzten Jahren und es finden auch weniger Eigenheimtransaktionen statt. Zudem steigt die Zahl der zum Verkauf angebotenen Objekte weiterhin leicht an, genauso wie die Zahl leerstehender Eigenheime.

Dennoch bleibt das Angebot tief. Daher hat sich das zuvor äusserst dynamische Preiswachstum bis anhin nur normalisiert. In gewissen Regionen sind die Eigentumspreise allerdings erstmals auch auf Jahresbasis leicht gesunken, so etwa die Stockwerkeigentumspreise in den Regionen Bern und Ostschweiz. Allgemein kühlen sich die Preise beim Stockwerkeigentum laut der Studie langsam ab.

«Alle Anzeichen deuten damit auf eine sanfte Landung des in der Vergangenheit phasenweise überhitzten Eigenheimmarktes hin», wird Raiffeisen-Chefökonom Fredy Hasenmaile in der Studie zitiert. Dazu zählten auch einige Quartale mit moderat rückläufigen Eigenheimpreisen. Dies erwartet Raiffeisen ab 2024.