Superzyklus bei Wohnimmobilien geht zu Ende
In Deutschland sind die Transaktionspreise für Wohneigentum in den letzten zwölf Monaten infolge der Zinswende beispielsweise um knapp 10 Prozent gefallen. In der Schweiz hingegen gab es noch einmal einen Anstieg von 4,9 Prozent, wie das Immobilienberatungsunternehmen IAZI am Dienstag mitteilte.
Gründe dafür sind laut IAZI das positive Wirtschaftsumfeld in der Schweiz, eine im Vergleich zum Ausland tiefe Inflation und tiefere Zinsen sowie Vollbeschäftigung und Zuwanderung.
Vor sanfter Landung
Immer weniger Menschen können sich in der Folge Wohneigentum leisten. Ein nach IAZI-Kriterien typisches Einfamilienhaus kostet derzeit im Kanton Zürich über 3 Millionen Franken und in Genf knapp 3 Millionen. Um die Tragbarkeitsrichtlinien zu erfüllen, müsste ein Haushalt mehr als 300'000 Franken verdienen.
Doch laut dem Bundesamt für Statistik erzielen nur 17,5 Prozent der Erwerbstätigen ein Bruttoeinkommen von mehr als 104'000 Franken. Damit lässt sich in weiten Teilen der Schweiz der Traum vom Eigenheim kaum mehr verwirklichen. Die Nachfrage ist also sehr dünn.
Als weiteres Zeichen für ein Ende des Preiswachstums erwähnt IAZI den Rückgang der neu von Privathaushalten abgeschlossenen Hypotheken. Die Abschwächung finde allerdings auf einem sehr hohen Immobilienpreisniveau statt.
Anzeichen für einen eigentlichen «Verkäufermarkt» gebe es aber noch nicht. Die aktuellen Zinsen seien noch tragbar und würden niemanden zur Veräusserung der eigenen vier Wände zwingen. Wer verkaufen wolle, habe also Zeit.
Weniger Transaktionen
Gleichwohl ist die Anzahl der Transaktionen laut IAZI von ihrem Höchststand während des Corona-Booms in 2021 bis 2023 massiv gesunken. In der Zentralschweiz, im Espace Mittelland, in der Ost- und Südostschweiz, in Teilen des Tessins und in Teilen der Romandie sei die Zahl der Abschlüsse in einem Jahr zwischen 10 bis 40 Prozent gesunken. Gleichzeitig seien die Objekte länger auf den Plattformen ausgeschrieben.
Hohe Angebotsquoten (3% und mehr) an Einfamilienhäusern gebe es primär in der Romandie, im Tessin und im Jura. Nur in Zürich, rund um den Zürichsee und in Teilen der Zentralschweiz herrsche mit einer Quote von weniger als einem Prozent noch ein Mangel an ausgeschriebenen Einfamilienhäusern.
Nach wie vor sehr knapp ist das Angebot an Eigentumswohnungen. Mangellage herrsche hier nicht nur in Zürich, Bern, in Teilen der Zentralschweiz und in der Ostschweiz. Auch im Tessin und der Romandie seien die Angebotsquoten nur knapp über 1,4 Prozent. Gefragt sind bei den aktuell gestiegenen Zinsen nun vermehrt kleinere Objekte.
Mieter müssen ebenfalls tief in die Tasche greifen
Auch auf die Mieter kommen generell höhere Preise zu. Dabei sind die inserierten Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren vor allem in Zug (+9,5%), Zürich (+6,3%) und Bern (+4,7%) stark gestiegen. Der durchschnittliche Schweizer Mietzinsanstieg beträgt +4,4%.
Im Zuge der Zinswende müssen nun auch Bestandsmieter mehr bezahlen. Vermieter können die Erhöhung des hypothekarischen Referenzzinssatzes weitergeben und daher die Mieten erhöhen. Zusätzlich lassen sich 40 Prozent der Inflation sowie jährliche Kostenpauschalen von rund 0,5 Prozent an die Mieterschaft überwälzen. Viele Mieterinnen und Mietern müssten ihre Budgets für 2024 wohl neu berechnen, so IAZI.